花甲老头：一套房子改变命运？关于房子的十点看法

覃汨

先声明一下，是否买房是每个人自己的事情，根据自己的实际情况来，我不介入这些因果，大家兼听则明，觉得有价值就做个参考，没价值就不看。

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今天在备用号里聊聊房子吧，因为很多事情说出来，是费力不讨好的，听的人不爱听，平台还不让发。
不过，我还是想记录下自己的看法和观点，有没有人认同不重要，时间会判断结果，有的人看一天，有的人看一个月，有的人看一年，有的人看十年，不同的视角，当然结论不同。我发现一个规律，那就是无论在任何时候，鼓吹，都能获得巨大的支持，因为既符合了追高者的人性，他们觉得能赚钱了，又符合XX方的利益。因为，既然市场摆在那里，XX方就是希望有人来玩，无论是亏是赚，最怕的就是没人玩，先进来再说。散户也是一样，既然来了，就是来赚钱的，他们想听的不是风险，而是各种鼓吹的消息。其实也可以理解，就像孩子小时候我带他出去玩，无论是爬山，还是海边，他关注的是开心而不是风险。但是后来摔倒过，滑倒过，被海浪拍倒过，才能慢慢明白大人说的风险。所以，无论是任何市场里，在情绪最沸腾的时候，提示风险一定会被骂的体无完肤。但是，受损失难道就只在追高么？其实还有不断抄底的过程，寻龙分金看缠山，一重缠是一重关，抄底也是一层层的，有人抄在了脖子，有人抄在了腰，有人抄在了膝盖，虽然买的价格比当初最高点便宜了不少，但是趋势他们没有考虑。大多数人都不愿意思考，但是又想获益颇丰，他们处处随大流，又想有超出常人的收益和胜率，即使非常矛盾，但是他们也发现不了。其实，这些人对于资产的投资，根本没有自己的体系，对于大方向根本没有自己的分析，对于规律也没有任何敬畏。为什么很多人容易冲动？别人或者说个什么他就坐不住了，说白了自己心里没有底，体系里也没有几个指标。就拿房子来说吧，这几年很多事情都变化了，一个人如果考虑房子，应该体系里会有很多很多指标，怎么能听到个降首付，人就癫狂了呢？我觉得有几个事情比较重要，至少我自己也会从这几个方面考虑。1、买房子是为了什么？是为了自己住，还是为了投资，如果是自住，需要考虑的不是涨不涨价，至少不是主要的考虑，因为无论怎么样也不会卖的。2、很多人都在说，核心城市的核心位置的核心房产，这个与大多数人是否有关系，现在这类专家都在说房子也会两极分化，所以他们虽然鼓吹房子，你若买了被套，他们会说，你买的不够核心。我之前也说过，核心城市，无非北上广深，核心位置，就拿北京来说，其实无非就是二环内再加上一些好的商圈，比如国贸，五道口等，再说核心房产说白了就是大平层或者别墅，老破小肯定不在列。拆解一下，就发现，其实这些所谓保值增值的其实和大多数人没什么关系。退一步，我想告诉大家，即使核心城市核心位置核心房产，也要看价格，就现在很多豪华小区已经下跌不少，还有很多年没涨的，因为换手率低，有钱的也都不缺房，并不像所谓专家说的那么乐观。3、房子的价格和价值，其实可以单独说，但是都和很多因素有关系，比如货币量，但是大家一定要注意，这个货币至少是M1这个范围，再直白些，是能在所有普通人手里流通的货币，这个如果多了，房价可能会水涨船高，这个指标很好发现，等你和你身边能接触到的人，无论男女老少工资都开始大幅上涨，就差不多了。还有就是情绪和信心，这个很关乎价格的，因为所有人投资都是在看预期，以前几乎所有人都对房价上涨是持乐观态度的，现在其实已经不是了，不信大家就可以打听打听。另外，房子的价值也是评估的指标，买一个房子，寿命要考虑，你要知道建筑是有寿命的，如果没有常年的维护修缮，没有多少能坚持70年的，即使内部装修再好，回头墙体裂了，整栋楼下沉了，也没什么办法，这种事之前也发生过。以很多建筑的质量，未来不少地方的房子会是负担。之前分享俞敏洪去看老师许渊冲，因为装电梯住户间意见不同，最后是俞敏洪出钱给装了。房子几十年以后的维护成本不会低，而且一家说了还不算。农村有宅基地，老房子几十年不能住了还能拆了重新盖，如果你买的是一个小区里一栋楼的某一户，怎么拆了重盖？4、再说说价值，70年产权之后怎么样，其实都不好说，毕竟我们的房子就是70年产权，如果真的有利好，其实可以把产权稍微久一点，比如500年，但是不太可能，即使500年好像也不能重盖，也是个悖论。还有就是公摊面积，这个也挺影响价值的，我看到某些消息说可能公摊会取消，那也是一种利好，但是对于现有的二手房又是冲击，新房没有公摊，二手房得房率60%，这怎么比呢。5、出生人口的数字，这个是最最重要的，我们的任何泡沫其实都是一种击鼓传花的游戏，需要大量新人来接盘，你无法指望一个90岁的人去接盘房子，但是9岁的概率就大很多。但是出生的意愿和数据，也是不容乐观，这个也是现实，更是很多事情的一个源头。6、贷款利率也是一方面，毕竟房贷利滚利还是很多的，但是我想告诉大家，这也是其中一个因素而已，现在很多刚需都尽量少贷款，毕竟还要给利息。降低首付，就像撒网捕鱼，开始是30mm的网孔，捕大鱼，后来大鱼少了，20mm，15mm的密网上来用。说得好听，是让更多没钱的人买得起房。说得那啥点，就是大小通吃，所有的鱼都别跑。因为，只要买了就要还房贷，上车容易，下车难，还不上房贷大不了把房子收回去法拍。还是那句话，需要的时候一盒布洛芬都抢不到，凭什么好事就轮到了呢？刚需自住可以买，但就不要幻想着像以前那样涨。7、很多人贷款，也有些许无奈，但是这本身有个风险，那就是偿还债务的能力，现在很多产品都可以0首付，比如汽车比如手机，但是这不代表免费，更不是白送。所以，买房子这样重要的事情，一定要衡量再三，如果在顺风一直涨的情况，加杠杆是最好的办法，但是逆风和下跌的过程，去杠杆则是必要的。很多房地产公司，就是因为顺风时候一直加杠杆，所以逆风的时候都破产了。作为个人，也是同样的道理，有的人30岁时候觉得仕途无量，前几年也是一直涨薪，结果贷款30年，他几年后被裁员了，这种事情很常见，要考虑进去这种可能性，人无远虑必有近忧。8、其实，房子是个重资产，也有不少弊端，但是之前的几十年一直上涨，就容易被忽视它的弊端。不动产，最大的双刃剑就是不动，因为动不了，所以把人给锁住了。之前某地小区下沉，租房的人拍拍屁股就走了，房东还被赶出来了自己去酒店住，这种不动本身也是一种制约，出现问题也一筹莫展。9、租售比和房产税，其实很多房子的价值几何，完全可以从租售比看出来，3%-4%其实就是价值低估，比如北京一套1000万的房子，其实一个月也就租1万差不多，算一下租售比一年1.2%。如果以租金反推，这个房子一年租12万，如果是4%的租售比，那么这个房子的总价应该是在300万。现在很多其他城市的租售比是高的，但是还要注意能不能租出去，位置也很重要。当然这个是比较教条的一种算法，不过国外很多地方租售比都是可以的，至少要跑赢银行存款吧。说说房产税，会不会收呢？谁也不知道，但是有可能的，只是概率问题，大家想一想，一旦出台了这个，那么多套房的人会觉得房子从资产变成了负债。很多人想当然说转嫁给租客，那必须有个前提，就是租客普遍收入大幅上升，否则不容易。10、买房子是一件大事，所以必须要仔细斟酌实际情况，16-17年那一拨很多人都上车了，当年房东都是坐地起价，后来的几年内他们也都发现，没有一直上涨的房子，也算是得到了现实中的感悟。16年之后，难道我们就不放水了么？但是房价也没涨啊，可见当年房价的上涨已经透支了很多很多，别说放水了，就连六个钱包和30年的贷款都搭上了，这种勇敢的接盘侠，未来还会多么？对于大多数人来说，这种级别的接盘，一生就一次差不多了。

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所以，我想告诉大家，你要关注的因素是多重的，我也只是抛砖引玉，很多人还要结合自己的实际情况，其实房子也是投资的一种，很多人那层窗户纸还没有捅破，我之前在主号里写的那篇万字长文，大家可以读一读里面的精髓，结合房子也是一样的道理，那一条因素也是极其重要。很多事情没有什么看空也看多，如果看就有用，那岂不是太理想了，还是要符合发展规律和价值规律。如果房子失去了金融属性，那么它的定价就要围绕方方面面去重新考量，甚至停车费，电梯折旧，物业费等都要考虑。一套房子改变命运的时代，可能也是之前时代的产物。因为之前涨价的预期光芒太盛，挡住了其他的瑕疵和弊端，但是一旦失去涨价的预期，那么就要细细琢磨了。还有，很多事情不是一成不变的，是需要灵活应对。如果上面所有的条件或者很多关键点都改变了，那该买买吧，比如租售比很高，比如大家收入普遍翻倍，所以要随着发展具体问题具体分析。
很多人也是刚需，等了几年，发现便宜了不少，这就是市场，没办法，对于买房的人来说有时候等待也是一种策略。
我写这篇文字，只是记录自己的看法和感悟，不介入任何人是否买房的因果，好像我拦着谁买房一样，其他人买不买关我屁事呢？我绝不拦着，和我没有任何关系。也不用和我这抬杠，任何人想买就买，每个人都是独立思考的人，不用跟我抬杠，直接去售楼处或者中介就好，想买多少现在都有。世人慌慌张张，看似聪明，实则都是浮于表面的没有耐性，跟着情绪随大流。
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